İkinci Şans Arayan AVM'lerin Değişimi

Çarşamba
29.05.2024
Başarılı alışveriş merkezi projesi için öncelikle ''doğru yer seçimi + doğru konseptin belirlenmesi + doğru mağaza karması ve doğru yönetim'' şarttır. Tabii bu başlıklar ve alt başlıklar çoğaltılabilir ama işin özü "Doğruların bir araya geldiği AVM projesi" başarılı olur.
 

AVM yöneticileri & danışmanları başarılı AVM projesinin hayata geçirilebilmesi için projenin tasarlanma aşamasından beri işin içinde olması ve global düşünüp yerel hareket etmesi lazım.

Öncelikle doğru yerin belirlenmesi için uzman kişilerin yardımına gereksinim vardır. AVM için düşünülen lokasyon doğru ise en önemli adımı atmış oluruz. Lokasyon doğru değilse sürekli farklı ve uzak bölgelerden ziyaretçi getirmeye çaba sarf etmek gerekir. Ama unutmamak gerekir ki taşıma suyla değirmen dönmez. Demografik durum, bölge halkının ekonomik durumu, coğrafi durumu ve rekabet analizi doğru yapılmalıdır. Buna göre mimari tasarımın ve konseptin çizilmesi lazım. AVM'yi tamamlayıcı nitelikte otel, residence, hastane, eğlence parkı, konut, ofis, müze, iş merkezi gibi ünitelerinde olup olmayacağı belirlenmeli. Ama her residence, ofis ve konut sitelerinin de önüne AVM yapılmamalı.

AVM'ler arasında nüfusa, ulaşıma, ekonomik şartlara vs. göre belirli kilometreler olmalı, nüfus ve ekonomi AVM alışverişi için yeterli olmalı, ulaşımı sorunsuz olmalı, yapılacak dev tesisin (AVM ile birlikte yapılacak tesislerle birlikte) her türlü alt yapısı bölgenin taşıyabileceği kapasitede olmalı.

AVM yatırımlarının yoğun olduğu bölgelerde yeni AVM'lere izin vermek yerine, mevcut AVM'lerin verimli işletilmesine odaklanılmalı. Kapanan veya kapanmakta olan çözüm  var mı ? Var tabii, ölümden başka her şeyin çaresi var ama tek başına yöneticinin yapacağı şeyler sınırlı. Öncelikle yatırımcının üzerine düşen görevler var. AVM'lerin değişimi, projenin yeniden ele alınıp geliştirilmesi lazım. Yeni konsept başarısızlıktan çıkarılan tecrübeye, hedef kitleye ve lokasyona göre geliştirilmelidir.

Kapanmış, kapanmakta olan veya yeni konsept ile işletmeye devam edecek olan yatırımcının bazı yatırımlar yapması, değişiklikler yapması, özverilerde bulunması ve bu değişimi gerçekleştirecek sağlam bir ekip kurması lazım. Göründüğü kadar kolay iş değil, bu değişim için iyi bir kılavuz seçmek lazım. Kiracılar ve bölge halkının kafasındaki olumsuz algıyı silmek, projenin yeniden açılmasını/başarılı olmasını istemeyenlerin hamlelerinden korunmak ve ziyaretçi alışkanlıklarını oluşturmak uzun zaman alır. Algı yönetimi başlı başına bir iştir.

Kapanmış veya kapanmak üzere olan bir AVM'ye lansman yaparız, sonrasında kiralama için start veririz. Herkes de gelir yeniden kiralarız diye bir şey yok. Neden gelsinler? Neden AVM'nize ikinci bir şans versinler? İlkine göre ne farkınız var? Rekabet için neler yapacaksınız? Yönetim ekibiniz tecrübeli mi? Yeterli mi?  Bir de yatırımcının prestiji önemli. Çünkü bölgede itibarlı bir yatırımcı değilse, bölgedeki potansiyel yatırımcılar yani bayilik alacak iş adamları yatırım için o AVM'yi tercih etmiyorlar. 

Bir de bazı yatırımcıların bakış açısını değiştirmesi lazım. Kapanmaya doğru giden, mağazaları boşalan AVM'nin yöneticileri sık sık değiştirilmemeli. AVM genel müdürünü doğru seçmek lazım. Tercihen zorda kalan AVM'leri düze çıkarmış, hedeflenen değişimi yapabilecek 'Kiralama&Reklam ve Pazarlama' alanında uzman Genel Müdür ile el sıkışılmalı. Genel müdüre kendi ekibini seçme şansını vermek ve belirli yetkilerle donatmak lazım. Yönetim ekibinin ilk senesi genelde bölgeyi, AVM'yi, kiracıları tanımak ve yapacağın işlerin temelini atmakla geçer. İkinci yılda geri dönüşümleri almaya başlayabilirler. Sabırsızlıkla verilen kararla yönetim ekibinin değiştirilmesiyle birçok şeyi sil baştan yapmak zorunda kalınır. Kimsenin elinde sihirli değnek yok! Ekip lideri olan genel müdür o projeyi ve/veya o lokasyonu biliyorsa işler daha kolay ilerleyebilir...

İKİNCİ ŞANS arayan AVM'nizin yeni döneminde  "çekim gücü oluşturacak özellikler farklı konsept geliştirmeniz, pazarlama faaliyetleinizle ilklere imza atmanız, marka karmanız hedef kitlenizle örtüşmeli ( hatta uzak bölgelerden müşteri çekecek mağaza karması oluşturulmalı ) ; Genel müdürünüz ve yönetim ekibi tecrübeli isimlerden oluşmalı, tercihen benzer sıkıntıları yaşamış  AVM'lerde başarı ile yöneticilik yapmış profesyonellerden oluşmalı." Yönetim ekibinizin kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için sabırlı olmalı ve ekibe destek olmalısınız!..

 


Gayrimenkul & Karma Proje Genel Müdürü

YENİ MAKALELER

Konut Fiyatlarındaki Artışın Yavaşlama Sebebi Talebin Azalması /24.01.2024

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre konut fiyat endeksi 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 1,9 oranında arttı. Veri, konut fiyatlarında üç yılın en yavaş artışı yaşandığını gösterdi. Verileri değerlendiren Fenercioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu, konut fiyatlarındaki artışın yavaşlama sebebinin tamamen talebin azalması ile ilgili olduğunu söyledi.

Tesis Yönetiminin Verdiği Hizmetler ve Karma Tesislerin Yönetimi! /06.10.2023

Tesis yönetimi, bir yaşamın veya üretimin olduğu yapıların (apartman, site, rezidans, toplu yapı, AVM, plaza, hotel, marina, müze, hastahane, okul, fabrika vb. ) işleyişini en iyi şekilde sağlayarak burada yaşayan insanlara kaliteli, konforlu ortamı sunmaktır.

Hayali İnşaa Etmek ve Öncü Olup İlklere İmza Atmak Kolay İş Değildir ! /06.09.2023

Bu yazımda Gayrimenkul Ekibi, Varlık Yönetimi, Gayrimenkulde Pazarlama konularında kısa bilgiler paylaşmak istedim. Sektöre yeni girmiş ve hızlayükselen şirketin başarı hikayesinin artarak devam etmesinde ekibin rolü ve önemi nedir ?

Yeni Nesil Ofis Anlayışı /15.06.2023

Yeni nesil ofis, sadece yeni inşa edilmiş bina anlamına gelmiyor. Bir zamanlar ofis temel olarak metrekare / kişi sayısı gibi basit bir verimlilik hesabı iken, şimdi ofis verimliliği, içerdiği sosyal imkânlar, teknolojisi, sosyalleşme, eğlence ve spor tesislerinin bütününden oluşuyor

Konut alırken dikkat etmeniz ve bilmeniz gerekenler! /27.04.2023

Öncelikle konut edinme amacımızı belirlememiz gerekir. Yatırım amacıyla satın alınıyorsa getirilerine, kullanma amacıyla alınıyorsa ihtiyaçlarımıza göre karar vermeliyiz.

EN ÇOK OKUNANLAR

Ayağa kalk ve yoluna devam et! /01.07.2023

Sylvester Stallone’nin hayatı, çoğumuzun detaylarını pek bilmediği zorluklarla dolu ilginç bir hikâyeye sahip. Yaşadıkları ve hayat mücadelesi, Rocky filmleri gibi oldukça da ilham verici.

DUYULARIMIZIN SATIN ALMAYA ETKİSİ /26.05.2023

Çevremizde olup bitenleri duyularımızla algılar, nesneleri duyularımızla ayırt ederiz. İnsanda ve hayvanların çoğunda görme, işitme, koku, tat ve dokunma gibi beş temel duyu vardır.

Türk dünyasını birleştiren marka: ‘Made in Turan’ Bakü'de tanıtıldı. /09.05.2024

Azerbaycan’ın başkenti Bakü, Türk Devletleri Ekonomi Forumuna 2024’e ev sahipliği yaptı. Türk dünyasını birleştiren marka “Made in Turan” forum da tanıtıldı. 2-3 Mayıs tarihlerinde düzenlenen zirvede Türk devletleri ülkeleri arasındaki ticari işbirlikleri konuşuldu. Ayrıca, Türk dünyasından ülkelere ait markalarının uluslararası pazarlara entegre olmaları üzerine çalışıldı.

İyi Bir Franchise Sözleşmesi Nasıl Yazılır? /29.03.2024

Bu makalede her iyi franchise sözleşmesinin kapsaması gereken 12 temel konu başlığı bulunmaktadır ve bunların neler olduğuna gelin yazının devamında beraber bakalım.

Türk Dünyası Ekonomi Forumu 2024: İş Dünyası ve Yatırımcıları Bakü'de Bir Araya Geliyor! /02.04.2024

Azerbaycan Franchise Derneği (AFA) ve Azerbaycan - Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeler ve Derneklerin Birliğinin (KOBSKA) tarafından 2-3 Mayıs 2024 tarihlerinde Bakü’de gerçekleştirilecek olan Türk Dünyası Ekonomik Forumu 2024 (TDEF), bölgenin önde gelen iş adamlarını, yatırımcılarını ve devlet yetkililerini bir araya getirecek.

FORUM’DA POPÜLER