Emlak zincirleri

2004 yılında zorunlu uygulamayı başlatan Tebliğ ve ardından gelen “Türk Emlakçılık Standartdı” ile meslek haline geldi, eğitimleri başladı, sınavlar yapıldı, sertifikalar dağıtıldı, meslek odaları oluştu. Önceleri emlakçı-kapıcı-bakkal üçgeninde yürüyen iş, artık ciddi bir meslek oldu. Standartta emlak müşaviri olmak için yüksek öğrenim veya mesleki öğrenim görme, iflas etmemiş, hüküm giymemiş, memuriyetten atılmamış olma şartları yer alıyor. 120 saatlik sertifika programında mevzuattan pazarlamaya, satış tekniklerinden ofis yönetimine her konu yer alıyor. Sınavdan geçemeyen emlakçı olamıyor. Yardımcı elemanların bile lise mezunu olması isteniyor. Emlak ofisinde başka iş yapılmasına izin verilmiyor. Toplantı odası bulunan en az 40 m2 ofis, araç, telefon, bilgisayar, internet, fotoğraf makinesi, el feneri, şerit metre olmazsa olmazlar arasında.

Emlak zincirleri de standart kapsamında tanımlanmış. Ancak “franchise” tanımı kullanılmamış. Franchise verenler yaptıkları işe “temsilcilik”, “bayilik” gibi isimler verince, mevzuatta “franchise” tanımının yer almamasına şaşmamalı.

Mevzuatın işe el atmasının ardında tüketicileri korumanın yanı sıra, gayrimenkulde olağanüstü boyutlara ulaşan kayıtsız ekonomiyi kayıt altına alma isteği yatıyor. Emlakçılar tüm kayıtlarını saklamak zorundalar. Bir süre sonra satışlarda çifte beyan gelmesini de beklememiz gerek. Nitekim Avrupa’da emlakçılık böyle yapılıyor, noterlik ayarında bir iş gibi görülüyor.

Ülkemizde Turyap’la başlayan ve 25 yıllık geçmişi olan emlak zincirleri bu aşamada daha da önem kazanıyor. Sadece mevzuata uymak değil mesele, zaman uymak gerekiyor. Tüketicilerde “markalı hizmet” arayışı günden güne gelişiyor. Müşteri artık bildiği, tanıdığı emlakçıya değil, “güçlü görünen” zincire gidiyor. Kimin reklamı varsa, kim yaygınlaşmayı başardıysa, kim çok afiş asabiliyorsa, o tercih ediliyor. Tüm dünyada, tüm sektörlerde yaşanan gelişme, emlak sektörünü de etkisi altına aldı. Bundan sonra zincirler iş yapacak, zincirleşenler büyüyecek, zinciri yönetebilenler yaşayacak. Elbette eski ve tanınmış müstakil emlakçılar da iş yapacak, ama olayın temelde kahraman bakkal – süpermarket savaşından farkı yok.

Sevindirici olan, dünyaya hakim dev emlak zincirlerinin ülkemize gelmesiyle birlikte, yerli markaların da hızla zincirleşmeye başlaması oldu. Bir kısmı franchise disiplini içinde büyüyor, ama bir çoğu “ben de yaptım oldu” diyerek yola çıkıyor. Bir franchise fuarında stand açan ve emlak zinciri olduğunu iddia eden girişimciyle kısa bir görüşme yapmıştım. “Kaç şubeniz var” diye sordum, henüz yeni başlamıştı. “Neden sizden franchise alayım” dedim, yanıtı daha da çarpıcıydı. “Büyükler 20.000 dolar alıyor, ben 5.000 dolar istiyorum, ben ucuzum da ondan” demişti. Bu konuşmadan sonra franchise danışmanı ve fuarın destekçisi derneğin yetkilisi olarak ciddi bir endişeye kapılmıştım. UFRAD olarak üye adaylarımızın altyapısını ve franchise uygulamalarını inceliyoruz, denetliyoruz, onaylıyoruz, ama açıkçası franchise alanların buna yeterince dikkat ettiğini düşünmüyorum.

Tüm dünyada zincirler piyasaya hakim oluyor. Kolay yönetilenler zaten franchise bile vermiyor, kendileri binlerce şube açıyorlar. Yönetimin rolünün önem kazandığı sektörlerde ise franchise zincirleri hakim oluyorlar. Emlak sektörü bu açıdan önemli, şube olarak yönetilemez, franchise ile gelişecek. Yeni mevzuatla özellikle beyaz yakalılar için önemli bir girişim ve istihdam alanı haline gelecek. İşini bilen yabancı zincirler zaten hızla yayıldılar. Franchise işini öğrenen yerli zincirlerin gelişmesi ve sayıca çoğalması şart. Ancak görüyorum ki, altyapı kurmaya yeterli kaynak ayırmayan, bunun gereğinin bile farkında olmayan, sadece tabela birliği ile franchise zinciri kurmaya çalışanlar çoğunlukta. İşi bilenlerin kurduğu zincirlerse sağlıklı şekilde büyüyor. Dilerim “ucuz” zincirler saf yatırımcılara fazla zarar vermeden ortadan kaybolur giderler.

Emlak sektöründe zincirleşmenin bir diğer boyutu da, dışa açılma. Yurt dışına franchise veren Türk emlak zincirleri, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmalarına da vesile olacak. UFRAD olarak Dış Ticaret Müsteşarlığı nezdinde yürüttüğümüz temaslarda bu konuyu gündeme getirdik, emlak zincirlerinin yurt dışına açılmasının desteklenmesini talep ettik. Dilerim devletimiz bunun önemini görür, UFRAD üyesi yerli zincirlerin bir an önce dünyaya açılmalarını sağlar.