ŞEHİR İÇİNDE ŞEHİR: KARMA PROJELER

Perşembe
13.04.2023
Karma projeler, "konut, ofis, AVM, rezidans, hotel, hastane, marina, tematik park, üniversite, müze..." fonksiyonlarının tamamını ya da birkaçını barındıran "akıllı yaşam alanlarıdır." Karma projeler, "mixed use" olarak da ifade edilmektedir.
 

Karma kullanım kendi kültürümüzün içinde var. Eskiden de evden çıktığınızda esnaftan alışveriş yapar, birçok ihtiyacınızı yaşadığınız mahallede bulabilirdiniz. Karma projeler, eskinin yani "mahalle kültürünün" modernize edilmiş, kullanışlı ve birçok gereksinimin karşılığının yer aldığı projelerdir. 

Karma projelerde de projenin içinde bir mahalle kültürünü yaşama, farklı fonksiyonlardan kısa sürede bir arada yararlanma avantajı sunulur. Türkiye'de son yıllarda bu tür projelere olan ilgi artmış durumda. Çünkü aynı ortamda ofis, rezidans ve otel gibi fonksiyonların bulunması proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor. Örneğin karma projenin ofisinde yer alan bir şirket başka kentlerden ya da yurtdışından gelen müşterilerini proje içinde konumlanan otelde misafir edebiliyor. 

Tüketicinin yaşam standartlarının, beğeni ve beklentilerinin değişmesi gayrimenkul yatırımlarına da yansıyor. İçinde alışveriş merkezinden ofislere, konutlardan hastaneye, otelden okula vs.  çeşitli tesislerin yer aldığı karma projelerde; Günlük hayatta ihtiyaç duyulan fitness center, banka, eczane, kuru temizleme, kuaför, lostra, terzi, yiyecek içecek mekanları, sosyal donatı merkezleri, kapalı ve açık spor ve aktivite alanları, çok amaçlı spor sahası kapalı ve tenis kortları vs. her türlü fonksiyonu barındıran dev projeler hayata geçiyor. Bu projeler adeta şehir içinde bir mahalle gibi yükseliyor. Öyle büyük karma projeler var ki içinde yaşayan, çalışan ve günlük ziyaretçileri ile birlikte birçok ilçeden, mahalleden daha kalabalık nüfus barındırmaktadır. Bir nevi "şehir içinde şehir" olarak tanımlayacağımız büyük ölçekli karma projelerde farklı fonksiyonlar birbirlerinin sinerjilerini de artırıyor. 

Karma kullanımlı projelerin ilgi görmeye başlamasındaki en önemli iki etken, farklı getiri ve gayrimenkul seçeneklerini bir arada sunmak ve bir yaşam stilinin pazarlanmasıdır. Günlük yaşam koşullarının zorlaşması, özellikle büyükşehirlerde yaşayanların trafikte çok zaman geçirmesi, kendimize ayırdığımız zamanın azalması, ev dışı tüketimin artması, tüketiciyi konut seçiminde farklı beklentiler içerisine sokuyor. Akşamları işten eğlenceye, alışverişe, spor salonuna ya da güzellik merkezine gidip oradan da eve dönmek adeta bir ızdırap oluyor. Karma projelerde bütün bu ihtiyaçlar karşılandığı için projede yaşayanların hayatı kolaylaşıyor. Birçok ihtiyacı aynı tesis içinde karşılayan, orada yaşayan ve/veya çalışan insanlar trafiğe daha az çıkıyor. Bu nedenlerle yeni nesil karma projeler metropollerdeki trafik sorununa katkı sağlamaktadır. Günümüzde firmaların insan kaynakları departmanlarının da karma projelerde yer alan ofisleri tercih ediyorlar. Firmaların İK departmanları da ofis kiralanacak yerde konut, AVM, banka, restoran gibi yerlerin olmasını istiyor. 

Karma projelerde AVM, Ofis ve rezidans ile birlikte otel, hastane, üniversite, müze vb. ünitelerin de yer alması projeye renk katıp AVM'nin kiralanmasında ve kiracılarında cirolarında olumlu etki sağlayabiliyor. Tabi her karma proje de aynı sonuçlar alınamayabilir. Projenin öncelikle 'lokasyona, hedef kitleye, ihtiyaca, ulaşıma, bölgenin sosyal ve ekonomik' durumuna göre şekillenmesi lazım. 

Karma kullanımlı projelerin bir nevi amiral gemisi diyebileceğimiz AVM'lerin konsepti ve mağaza karması da önem arz etmektedir. Üstü açık, sokak görünümlü ve yeşil çevreci AVM'ler konut geliştiricilerinin yeni trendlerin başında geliyor. AVM projedeki 'konut, ofis, hotel'deki yerleşimlerden sonra açılacak ise, özellikle konutlarda yaşayan ailelerin temel ihtiyaç ve hizmetlerini karşılamak için 'geçici kiralamalar' yapılır. Mini market, kuaför, su'cu, eczane, terzi, anahtarcı, lostra, perdeci, ATM vb. dükkanlar öncelikli açılır. AVM'nin açılışıyla beraber örneğin Mini Market mağaza karmasındaki gerçek yerine büyük ölçekli olarak geçer. Geçici kiralamalarda kimi kiracılar da ( Örneğin, Market, su'cu, terzi, lostra, anahtarcı vb.) shop mix'e uygun yerlerde ise oldukları dükkanlarda kalabilirler. 

Karma projelerin yönetimi ve pazarlanmasını yapan 'üst düzey yöneticinin' öncelikli olarak  "iletişim kabiliyeti yüksek, birbirinden farklı işlerde görev alan ekibini (yönetim ekibi ve taşeronlardan oluşan ekibi) verimli-eş zamanlı koordine edebilen, üst düzey pazarlama yeteneği olan, ünitelerin ortak ve farklı kullanılan alt yapılarını en verimli şekilde işleten, ortak alan giderlerini en doğru şekilde pay edebilen, takip-denetleme ve raporlamayı iyi bilen, kaliteli hizmeti olabildiğince minimum giderle sağlayabilen...'' profesyonel olması gerekmektedir. Artık bir apartmanda değil bir işletmede yaşıyorsunuz ve bunun sürdürülebilir olabilmesi için tesis yönetimi veya sahip olduğunuz mağazalarınızın değerini koruyabilmek, daha iyi markalara kiralama yapabilmek, ciroları artırmak için liyakat sahibi bir ekip kurmalısınız. Tabiki ihtiyaç hasıl olan alanlarda da uzman kişi veya şirketlerden de danışmanlık hizmeti alınmalıdır.

Her proje kendine has özelliklerle yönetilir. Facility ekipte yer alan teknik uzmanlar, bir projenin ihtiyaç duyabileceği bakım ve onarım hizmetlerinden enerji yönetimine, yenileme ve büyütme işlerinden tasarruf projelerine, teknik risk ve güvenlik denetimlerinden güncel mevzuatlara uyumlu hale getirmeye kadar bütün hizmetlerin sorumluluğunu üstlenir. 

Karma projelere yatırım yaparken, en çok dikkat edilmesi gereken noktalardan biri lokasyondur. Projenin yapıldığı bölgenin sadece konut için değil, örneğin ofis için de uygun olup olmadığına dikkat edilmesi gerekir. Yatırım aracı olarak karma projelerin tercih edilmesinin en önemli sebebi ise, proje içinde pekçok seçeneğin sunuluyor olmasıdır. Yapılan anket çalışmalarında açık ara öne çıkan karma yaşam alanı seçimi hem konut hem de ofis projelerinin yaşam alanı olarak planlanan ve ağırlıklı olarak yeme içme, eğlence konseptleri ile iç içe geçmesinin vazgeçilmez olduğunu ve bu içeriğe sahip projeye değer kattığını ortaya çıkardı. Tüketiciler, konut için farklı tipler, ofisler için farklı tipler ve ticari üniteler için de farklı tip ve fiyat seçenekleri arasında kendilerine en uygununu tercih edebilir. Karma proje yakın çevresindeki gelişim ve ilk çıkış fiyatı ile doğru orantılı olarak prim de yapıyor. 

 

NOT: Çok büyük karma kullanımlı projelerde orta büyüklükteki bir ilçenin nüfusu kadar insan sayısı konutlarda oturuyor, ofisler ve mağazalarında çalışıyor, AVM'den on binlerce kişi alışveriş yapıyor, otelinde konaklıyor ve/veya marinasını ziyaret ediyor. Dolayısıyla Karma Projenin Genel Müdürü ve ekibinin seçimi ilçe belediye başkanının seçimi kadar çok önemlidir.


Gayrimenkul & Karma Proje Genel Müdürü

YENİ MAKALELER

Konut Fiyatlarındaki Artışın Yavaşlama Sebebi Talebin Azalması /24.01.2024

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre konut fiyat endeksi 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 1,9 oranında arttı. Veri, konut fiyatlarında üç yılın en yavaş artışı yaşandığını gösterdi. Verileri değerlendiren Fenercioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu, konut fiyatlarındaki artışın yavaşlama sebebinin tamamen talebin azalması ile ilgili olduğunu söyledi.

Tesis Yönetiminin Verdiği Hizmetler ve Karma Tesislerin Yönetimi! /06.10.2023

Tesis yönetimi, bir yaşamın veya üretimin olduğu yapıların (apartman, site, rezidans, toplu yapı, AVM, plaza, hotel, marina, müze, hastahane, okul, fabrika vb. ) işleyişini en iyi şekilde sağlayarak burada yaşayan insanlara kaliteli, konforlu ortamı sunmaktır.

Hayali İnşaa Etmek ve Öncü Olup İlklere İmza Atmak Kolay İş Değildir ! /06.09.2023

Bu yazımda Gayrimenkul Ekibi, Varlık Yönetimi, Gayrimenkulde Pazarlama konularında kısa bilgiler paylaşmak istedim. Sektöre yeni girmiş ve hızlayükselen şirketin başarı hikayesinin artarak devam etmesinde ekibin rolü ve önemi nedir ?

Yeni Nesil Ofis Anlayışı /15.06.2023

Yeni nesil ofis, sadece yeni inşa edilmiş bina anlamına gelmiyor. Bir zamanlar ofis temel olarak metrekare / kişi sayısı gibi basit bir verimlilik hesabı iken, şimdi ofis verimliliği, içerdiği sosyal imkânlar, teknolojisi, sosyalleşme, eğlence ve spor tesislerinin bütününden oluşuyor

Konut alırken dikkat etmeniz ve bilmeniz gerekenler! /27.04.2023

Öncelikle konut edinme amacımızı belirlememiz gerekir. Yatırım amacıyla satın alınıyorsa getirilerine, kullanma amacıyla alınıyorsa ihtiyaçlarımıza göre karar vermeliyiz.

EN ÇOK OKUNANLAR

Ayağa kalk ve yoluna devam et! /01.07.2023

Sylvester Stallone’nin hayatı, çoğumuzun detaylarını pek bilmediği zorluklarla dolu ilginç bir hikâyeye sahip. Yaşadıkları ve hayat mücadelesi, Rocky filmleri gibi oldukça da ilham verici.

İyi Bir Franchise Sözleşmesi Nasıl Yazılır? /29.03.2024

Bu makalede her iyi franchise sözleşmesinin kapsaması gereken 12 temel konu başlığı bulunmaktadır ve bunların neler olduğuna gelin yazının devamında beraber bakalım.

Türk Dünyası Ekonomi Forumu 2024: İş Dünyası ve Yatırımcıları Bakü'de Bir Araya Geliyor! /02.04.2024

Azerbaycan Franchise Derneği (AFA) ve Azerbaycan - Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeler ve Derneklerin Birliğinin (KOBSKA) tarafından 2-3 Mayıs 2024 tarihlerinde Bakü’de gerçekleştirilecek olan Türk Dünyası Ekonomik Forumu 2024 (TDEF), bölgenin önde gelen iş adamlarını, yatırımcılarını ve devlet yetkililerini bir araya getirecek.

Devir nasıl yapılır? /28.02.2022

Zincire bağlı işletmelerin devredilmesi sık yaşanır, esasen devredilebilmesi önemli bir avantajıdır. Müstakil işler ancak işi bilene devredilebilir, bu nedenle ucuza gider.

Otel İşletmelerinde Hizmet Kalitesi ve Müşteri Memnuniyeti /11.10.2022

Kalite, beklentileri aşmaktır. Hizmet kalitesi ise müşterinin ihtiyaç ve beklentilerine uygunluk, sürekli başarı, sunulan hizmetin eksiksiz ve hatasız gerçekleştirilmesi, ölçülebilen ve değerlendirilebilen müşteri memnuniyeti ile doğru orantılı olan bir unsurdur.

FORUM’DA POPÜLER