GAYRİMENKUL PROJESİ GELİŞTİRME SÜREÇLERİNE GENEL BAKIŞ

Proje yönetiminden insan kaynakları yönetimine kadar birçok mesleki uğraşının birlikte çalışmalarını zorunlu kılmaktadır. Gayrimenkul geliştirme projelerinde önemli olan satılabilirliği yüksek bir proje geliştirme olduğundan hedef kitleyi de incelemek gerekir. Hedef kitle belirlendikten sonra yapılacak olan incelemelerde kitlenin ihtiyaçlarının neler olduğu, nasıl bir yerde yaşamak istedikleri, ne tür konutlar tercih ettikleri ve ödeme güçlerinin nasıl olduğu sorularının cevapları bulunur.

Gayrimenkul projesini verimli, başarılı olarak geliştirmek için öncelikle gayrimenkul geliştirme adımları incelenmelidir ve bu adımlara göre bir yol izlenmelidir. Gayrimenkul geliştirme aşamalarının her biri kendi içinde yönetilmesi gereken birer süreç olup bu süreçlerin bazen biri biterken diğeri başlamakta, bazen ise süreçler birbirlerine paralel olarak takip edilmektedir. 

1-Arsa Seçim Aşaması

Üzerinde geliştirme yapılması planlanan arsanın yeri, konumu, büyüklüğü, sınırları ve çevre etkileşimleri, mevcut ve önceki kullanım alanları, altyapı durumu ve arsaya erişim yolları gibi genel bilgilerin elde edilmesiyle başlar. Arsanın rüzgar ve güneş alma durumu, arsanın bulunduğu bölgedeki sıcaklık ve yağış ortalamaları ile bölge nemi gibi iklimsel durum araştırılmasıyla devam edilir. Ardından arsanın topoğrafyası, yükseklikleri, uzay resimleri, koordinatları, bitkileşme durumu, su ile etkileşimi ve jeolojik durumuyla ilgili detaylı araştırma yapılır. Toplanan bu verilere ilave olarak arsanın bulunduğu bölgenin nüfusu, demografik yapısı, bölgedeki ticari ve sanayi yapılaşması, komşu bina yükseklikleri, bölgede yaşayan nüfusun alım gücü seviyelerini de içeren sosyo-kültürel durum analiz edilir. Son olarak da; arsanın kullanım bilgisi ve izni, arsa minimum kullanım alan bilgisi, bina yükseklik sınırı, TAKS, KAKS, park alanı, terk alan, yeşil alan, plan notları bilgileri, şerhler, tapu kayıtları, hissedar bilgileri, 1/1000 uygulama imar planı ve notları ile tapu bilgilerini de içeren yasal konular araştırılarak bu aşama tamamlanır 

2. Arsaya İlişkin Hedeflerin Belirlenmesi Aşaması

Bu aşamada, arsanın SWOT analizi (problem ve fırsatlara ilişkin genel bir değerlendirme) yapılır. Gelişmeyi etkileyecek temel etmenler belirlenir. Arsanın ne amaçla kullanılacağını tespit eden temel kriterler belirlendikten sonra arsada yapılacak olan geliştirmeye karar verilir.  

3.Fizibilite Raporunun Hazırlanması

Gerçekleştireceğiniz yatırım projesinin size ne ölçüde fayda sağlayacağını bilmeniz, yatırım yapmaya değer olduğunun farkında olmanız gayrimenkul geliştirme aşamasında sizin için büyük bir bilgi kaynağı olacaktır. Böylelikle projenizin ne kadar işe yarar olduğunu göreceksiniz ve projenizin eksikliklerini rahat bir şekilde giderme imkânı bulacaksınız.

Bu raporda:

–         Genel Özet

–         Proje Tanımı

–         Fayda Analizi

–         Teklif Edilen Proje Renderları

–         Lokasyon ve Arsa Haritaları

–         Arsa ve Çevresinin Resimleri

–         Arsa Kısıtlamaları

–         Pazar Analizi

–         Pazarlanabilme Analizi

–         Detaylı Risk Analizi

–         Varsa İş Bitiminde Uygulanacak Exit Planı

–         Leasing/Satış Planı

–         Pazarlama Planı

–         Finansal Plan

yer alır. 

Tüm bu veriler ışığında arsanın en verimli kullanım amacı belirlenerek kavamsal geliştirme yapılır ve yatırım stratejisi belirlenir. Bununla birlikte alternatifler de geliştirilerek bunların sonuçları mukayese edilir ve ilgili danışmanların görüşleri alınarak en iyi opsiyon seçilerek projenin yapımına kararı verilmiştir.

4.Mimari Tasarım Aşaması

Mimari tasarım, günlük hayatta karşımıza çıkan yapıların, mekanların, eşyaların, hatta bazen yolların ve yollardaki bitkilerin ağaçların bile belli bir kurala veya güzellik, işlevsellik algısına dayanılarak tasarlanması durumudur. Mimarlar ve farklı mesleklerden olan bir çok insan mimari tasarımda yer alabilir. Yatırımcılar, projede mimari öğeleri öne çıkarmakla beraber, her projenin tema ve konsept açısından farklılaşmasınıda hedefliyor.

5.Bütçe ve Maliyet Aşaması

Projenin direk ve endirek maliyetlerinin yer aldığı soft ve hardcost olarak tabir edilen tüm maliyetleri bu aşamada hesap edilerek detaylı bütçe oluşturulur. 

6.Finansman Aşaması

Fizibilite aşamasına paralel olarak yürütülür. Yatırımın ne kadarının özkaynak kullanılarak yapılacağı, banka kredileri ve dış finansman kullanımı konuları ile ilgili görüşmeler yürütülür. Kat karşılığı arsa geliştirme, hasılat paylaşımlı model, yap-işlet-devret, yap-işlet gibi modellerle projelerin finansmanında ait alternatif senaryolar çalışılır. 

7.İnşaat Aşaması

Bu aşama, inşaat öncesi izinlerin ve ruhsatın alınmasıyla başlar, organizasyondaki yetkili ve sorumlu kişilerin atanmasıyla devam eder, mobilizasyon aşaması ile takip edilen süreç, inşaat imalat aşamasıyla sona erer. 

8. Pazarlama –Satış ve Kiralama Aşaması

Özellikle kiralama süreçleri doğrudan mimari tasarımı da etkileyeceğinden aslında bu süreç tasarım aşamasında başlamalıdır. Aynı şekilde pazarlama faaliyetleri de mimari tasarım sürecinde belirleyici rol oynamaktadır. 

9.Mülk Yönetim Aşaması

Gayrimenkul sektöründe konuttan AVM'ye, hastaneden otellere kadar proje üretmenin yanı sıra mülk yönetimini iyi yapmak da yapılan yatırımın başarılı olmasında büyük önem taşıyor. Mülk ve tesis yönetimi bankalar tarafından da önemsenen bir konu. AVM, hastane, üniversite gibi tesislerde bankalar finansman tarafında yer alabiliyor. Çünkü bu tesislerin tamamına yakını banka finansmanıyla yapılıyor. Dolayısıyla kredinin teminatı açısından nakit akışı önemli ve nakit akışını yaratacak unsur da  başarılı/ verimli tesis yönetimidir. Liyakat sahibi ekip tarafından binayı randımanlı işletmenin kira ve/veya satış değerine yüzde 10 ila 25 oranlarında katkı sağlamaktadır.