Franchise’da İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

ÇATILI İŞYERLERİNDE İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

Franchise sözleşmesini imzaladınız, işyerinizi kiraladınız, işe başladınız, işiniz oturdu ve işletmenizin kârlılığı arttı. Her şey süper! Tam da bu sırada kiraya verenin size bir dava açtığını öğrendiniz: İhtiyaç sebebiyle tahliye davası.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası konut ve çatılı işyeri kiralarında mümkün olan ve dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndan alan bir dava türüdür. Bu dava, kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiraya veren olmayan malik veya intifa hakkı sahibi tarafından da açılabilir.

Kimlerin İhtiyacı İçin Dava Açılabilir?

6098 sayılı TBK m. 350/1 uyarınca kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri ihtiyacı sebebiyle bu dava ikame edilebilir. Burada önemli olan hususlar şunlardır:

Kiraya veren tüzel kişiliğe sahip bir şirket ise, davayı şirket yetkisinin kendisinin veya Kanun’da sayılı kişilerin ihtiyacı için açıp açamayacağı ve kiraya veren gerçek kişi ise, davayı kiraya verenin (veya Kanun’da sayılı kişilerin) ortağı olduğu şirketin ihtiyacı için açıp açamayacağı hususudur.

Kiraya veren tüzel kişiliğe sahip bir şirket ise bu dava ancak kiraya veren şirketin kendi ihtiyacı için açılabilecektir. Burada kiraya veren sıfatına haiz kişi tüzel kişi olduğundan ve tüzel kişilerin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri olamayacağından bu davanın ancak şirketin kendi işyeri ihtiyacı sebebiyle açılabileceğini ifade etmek gerekir. (1)

Kiraya veren gerçek kişinin (veya Kanun’da sayılı kişilerin) ortağı olduğu şirketin ihtiyacı için ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını ikame etmesi ise mümkün değildir. Yargıtay bu hususu bir içtihadında şu şekilde açıklamıştır: “Şirketin çocukların dışında ayrı bir hükmi şahsiyeti olduğuna göre, şirketin ihtiyacı çocukların ihtiyacı olarak kabul edilemez ve gerçek kişiye ait taşınmazın kendisinin ya da çocuklarının ortağı bulunduğu şirketin ihtiyacı için tahliyesine karar verilemez”. (2)

Ancak kiraya veren gerçek kişi kendisinin veya Kanun’da sayılı kişilerin işyeri ihtiyacı için bu davayı ikame edebilir.

İhtiyacın İspatında Önemli Hususlar Nelerdir?

İhtiyaca dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye sebebi yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. (3)

Bu davalarda ihtiyaç iddiası somut delillerle ortaya konulmak zorundadır. İşyeri ihtiyaçlarında Mahkemece bilirkişi raporu alınması, keşif yapılması ve davacının işyeri ihtiyacının yaptığı işe uygunluğunun tespiti oldukça önemlidir. Davacının yaptığı işe uygun olmayan işyerine ihtiyacı olduğu gerçek bir ihtiyaç olarak değerlendirilmez.

Dava Ne Zaman Açılabilir?

İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. 

İşyeri niteliğindeki bir taşınmazın yeni maliki ise dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse 6098 sayılı TBK m. 351 uyarınca edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra bu davayı açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.(4)

Ayrıca 6098 sayılı TBK m. 353 “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır” hükmüne amir olduğundan davacı en geç dava açma süresi içerisinde dava açacağını yazılı olarak kiracıya bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır. Son olarak, dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. (5)

Sonuç

İşyerleri kısa vadeli kira sözleşmeleriyle kiralanan yerler değildir. Bunun temel sebebi kiracı işletmecinin ortaya koyduğu yatırımın amorti süresi ve işletme kârlılığının belirli bir seviyeye gelmesinin belirli bir süre alacak olmasıdır. Bu sebeple hiçbir işyeri kiracısı 1 yıl sonra tahliye edeceği düşüncesiyle bir işyerini kiralamamaktadır.

Ortada bir franchise yatırımı varsa kiralananın yeri, kiralananın fiziki durumu, kiralananın maliki ve kira sözleşmesinin hukuki riskleri hem franchise vereni hem de franchise alan işletmeciyi ilgilendirir. Franchise ilişkilerinin doğasında marka bilinirliği vardır ve hiçbir franchise veren markasının itibarsızlaşmasını kabul etmez. Franchise alan işletmeci henüz ortaya koyduğu yatırımı dahi amorti edemeden kiralanandan tahliye edilirse bu franchise veren için de hüsran olacaktır. Çünkü franchise veren bundan sonra markasını ve işletme modelini pazarlarken zorlanacak, “Yatırımını amorti edemeden kiralanandan tahliye edilen franchise işletmesi” vakasını her yerde açıklamak zorunda kalacaktır. Bu, franchise verenin kabusu olabilecek bir konudur.

Bu itibarla, kira sözleşmeleri müzakerelerinde, dava süreçlerinde ve tüm hukuki meselelerde mutlaka alanında uzman bir avukattan danışmanlık alınması gerekmektedir. Aksi, belki bir işletmenin belki de bir markanın sonunu hazırlayabilir.

Kaynaklar

1- Yargıtay 6. HD., 2015/7742 E., 2015/9922 K., 16.11.2015 T.

2- Yargıtay 6. HD., 2013/10663 E., 2013/12453 K., 16.9.2013 T.; aynı yönde: Yargıtay 3. HD., 2021/2159 E., 2021/4476 K., 21.4.2021 T.; Yargıtay 3. HD., 2018/1074 E., 2018/5424 K., 17.5.2018 T.; Yargıtay 6. HD., 2015/5624 E., 2015/7927 K., 5.10.2015 T.

3- Yargıtay 3. HD., 2017/5999 E., 2017/16198 K., 20.11.2017 T.

4- Yargıtay 3. HD., 2017/7209 E., 2017/17902 K., 20.12.2017 T.

5- Yargıtay 3. HD., 2017/7924 E., 2017/18114 K., 25.12.2017 T.